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关于《关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知》的政策解读

  一、制定目的和必要性

  根据自然资源部和省自然资源厅的相关规定,基准地价成果原则上每三年更新一次,并根据市场变化适时进行调整。《珠海经济特区土地管理条例》第六十四条也规定,市政府应当制定基准地价并向社会公布。基准地价应当每两年修订一次。

  《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)明确提出,基准地价每3年应全面更新一次;超过6年未全面更新的,在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。

  《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号文)中规定,市、县人民政府依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目用地基准地价。自2017年8月1日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。

  《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号)中规定,2017年8月1日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。

  《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔2018〕8号)中规定,各市、县(市、区)要在2018年内全面完成国有农用地基准地价和公共服务用地基准地价的制订。

  二、制定依据

  (一)《中华人民共和国房地产管理法》

  (二)《广东省地价管理规定》

  (三)《珠海经济特区土地管理条例》

  (四)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)

  (五)《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)

  (六)《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号文)

  (七)《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号)

  (八)《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔2018〕8号)

  三、起草背景

  随着我市社会经济的快速发展,粤港澳大湾区规划落地,珠机城轨、金海大桥、香海大桥、金琴快线、港珠澳大桥等一批重大基础设施项目的推进建设和城市市政配套的日臻完善,我市土地、房产市场日益成熟,2016年3月起施行的珠府〔2016〕7号文公布的基准地价的价格基准日为2014年7月1日,已无法完全准确反映我市土地市场的价格水平。

  另根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号文)及《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号)的相关要求,2017年8月1日开始各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。由于我市上一轮国有建设用地基准地价编制时,尚未有上述要求,故未单独制定公共服务项目用地基准地价,在本次基准地价更新时需按要求进行该类用地地价的制订。

  四、主要内容

  本次基准地价更新适用范围包括香洲区、金湾区和斗门区所辖行政区范围(不含横琴新区及一体化新拓展区域)。土地用途划分为商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等五类,价格基准日为2018年1月1日。采用的是土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下的价格。土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年、办公用地为40年、公共服务项目用地为50年。价格单位为元/平方米。其中商业、住宅、办公、公共服务项目(一)用地采用平均楼面地价,工业用地、公共服务项目(二)为地面地价。具体内容包括:

  (一)新增公共服务项目用地的基准地价。

  根据自然资源部、省自然资源厅的有关规定,2017年8月1日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价,本轮基准地价更新工作建立了公共服务项目用地基准地价,并分为两类,其中,公共服务项目用地(一)包括的是《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的机关团体用地(0801)、新闻出版用地(0802)、教育用地(0803)、科研用地(0804)、医疗卫生用地(0805)、社会福利用地(0806)、文化设施用地(0807)、体育用地(0809)、公用设施独立办公用地和营业用房用地;公共服务项目用地(二)包括的是《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的公用设施用地(0809),包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。除公用设施独立办公用地和营业用房用地外的设施用地。

  (二)建立了多层次多维度的评估数据。

  珠海市2018年基准地价更新工作,严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求,根据珠海市的实际情况,采用科学合理的技术路线,运用计算机软件,评定珠海市商业、住宅、办公、工业、公共服务项目用地的级别,划分不同用途土地的区片,并分别评估出各用途的区段价、级别价和商业路线价。

  (三)增加商业路线价。

  本轮商业用地增加了商业路线价,反映土地临特定道路或不临路的价格差异。土地价格随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减,宗地(以商业用地为主)越接近道路者利用价值越大,地价也越高;距离道路越远,利用价值越小,地价也越低。

  (四)细化地价内涵。

  本轮基准地价的地价内涵分别按香洲区、金湾区、斗门区、万山海洋开发试验区(以下简称“万山区”)等四个区域设定,主要是土地开发程度、设定容积率根据各区实际情况设定不同内涵。

  本轮设定容积率,是根据《珠海市城市规划技术标准与准则》、2014年至2017年各用途出让土地的设定容积率、片区控制性详细规划的设定容积率分片区统计而得,根据统计结果,香洲区的住宅、办公用地设定容积率有所上调,金湾区、斗门区的住宅用地设定容积率有所上调,单独设定了万山区的容积率。

  相关链接:珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知(珠府〔2019〕64号)
  相关链接:图解《珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知》