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关于《关于公布珠海市2019年国有农用地使用权基准地价的通知》的政策解读

  一、制定目的和必要性

  根据《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》(粤国土资利用发〔2017〕99号)文件的精神,为落实《国土资源部国家发展和改革委员会财政部住房和城乡建设部农业部中国人民银行国家林业局中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)的工作部署,各地级以上市、县(市、区)国土资源管理部门要将国有农用地基准地价制订与更新作为土地市场建设与土地资产管理的重要工作,积极向当地政府报告,落实专项工作经费。各地国有农用地基准地价成果要完成制订并报省厅,后续结合市场变化情况,每2-3年更新一次。

  二、制定依据

  (一)《中华人民共和国土地管理法》

  (二)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

  (三)《国土资源部 国家发展和改革委员会 财政部 住房和城乡建设部 农业部 中国人民银行 国家林业局 中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)

  (四)《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号)

  (五)《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》(粤国土资利用发〔2017〕99号)

  (六)《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔2018〕8号)

  (七)《广东省不动产登记与估价专业人员协会关于国有农用地基准地价评估的咨询答复》

  三、起草背景

  为加强农用地价格评估与管理,完善国有农用地土地等级价体系,显化维护国有农用地资产,在原有农用地定级估价工作的基础上,结合珠海市特点,开展外业样点调查,运用科学方法,测算各级别、各类型国有农用地基准地价,为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础,为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。

  四、主要内容

  珠海市国有农用地基准地价制订项目评估对象为珠海市行政范围内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。土地用途包括国有耕地、国有园地、国有林地、国有草地、国有水域及水利设施用地(坑塘水面、沿海滩涂、内陆滩涂)、国有其他土地(设施农用地)等八类。采用的是土地在正常市场条件下,按照各用地类型国有农用地基本设施的平均状况确定评估基准日为2017年9月1日、土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格,具体内容包括:

  (一)建立了多因素农用地定级体系

  珠海市国有农用地基准地价制订项目定级工作严格按照《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)的要求,结合珠海市实际情况,选用定级因素法,通过资料搜集整理、单元划分、因素及权重确定、因素分值计算、定级指数计算、初步划分级别、级别检验确定、面积量算等步骤确定农用地级别。

  (二)建立了农用地基准地价评估体系

  珠海市国有农用地基准地价制订项目评估工作严格按照《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)的要求,结合珠海市的实际情况,根据收集到的投入产出样点资料及土地交易样点资料,选择各用地类型基准地价评估技术路线,确定国有农用地基准地价,并编制基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。

  (三)以基准地价成果为基础建立国有农用地数据库,有利于实现国有农用地统筹、有序、高效管理

  编制了以空间数据为基础的珠海市国有农用地基准地价成果,有关职能部门可基于空间数据进行相关管理系统的开发,实现对国有农用地基准地价的统筹、有序、高效管理及应用,从而进一步完善我市农用地地价体系,显化、维护国有农用地资产价值,提高我市国土综合管理信息化水平,为扩大国有土地有偿使用范围提供有力支撑。

  相关链接:珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有农用地使用权基准地价的通知(珠府〔2019〕63号)
  相关链接:图解《珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有农用地使用权基准地价的通知》